PBC en inmobiliarias: obligaciones de la Ley 10/2010 y cómo cumplirlas (2026)
Las agencias y promotoras inmobiliarias son sujetos obligados por la Ley 10/2010. Te explicamos qué exige la ley en cada compraventa, los errores más frecuentes y cómo cumplir sin frenar la operación.
Resumen en 30 segundos
- →Las agencias y promotoras inmobiliarias son sujetos obligados por la Ley 10/2010 (art. 2.1.l): la obligación nace de la actividad de intermediación inmobiliaria
- →En cada operación debes identificar al cliente y al titular real, evaluar el riesgo y conservar el expediente 10 años (Art. 25)
- →El sector inmobiliario es de los de mayor riesgo inherente de blanqueo: efectivo, sociedades pantalla y compradores no residentes son las principales señales de alerta
- →Las deficiencias se sancionan como infracción grave desde 60.000€ (Art. 57), y la responsabilidad puede recaer en el administrador (Art. 54)
Por qué tu inmobiliaria está obligada
El art. 2.1.l de la Ley 10/2010 incluye expresamente a "los promotores inmobiliarios y quienes ejerzan profesionalmente actividades de agencia, comisión o intermediación en la compraventa de bienes inmuebles". Es decir: si intermedias, promocionas o gestionas compraventas de inmuebles, eres sujeto obligado por tu actividad, sin necesidad de superar ningún umbral.
La razón es sencilla: el ladrillo ha sido históricamente uno de los vehículos preferidos para introducir dinero de origen ilícito en la economía legal. Por eso el SEPBLAC vigila el sector con especial atención, y por eso la responsabilidad de detectar operaciones sospechosas recae también sobre ti.
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Qué te exige la ley en cada compraventa
Estas son las obligaciones núcleo que debes cumplir en tu operativa diaria:
- Identificar formalmente al comprador y al vendedor antes de formalizar la relación de negocio (Art. 3).
- Identificar al titular real cuando una de las partes sea una sociedad: quién controla realmente esa empresa (Art. 4). → Qué es el titular real y cómo identificarlo
- Evaluar el riesgo de la operación y del cliente, y aplicar diligencia reforzada cuando proceda (por ejemplo, compradores de países de alto riesgo o personas con responsabilidad pública) (Art. 11 y 14).
- Hacer screening de las partes contra listas de sanciones internacionales y de PEP.
- Conservar el expediente completo durante 10 años (Art. 25).
- Comunicar al SEPBLAC cualquier operación que presente indicios de blanqueo, sin dilación (Art. 18).
Las señales de alerta específicas del sector inmobiliario
El catálogo de operaciones de riesgo del SEPBLAC identifica patrones que debes saber reconocer:
- Pagos en efectivo o mediante instrumentos difíciles de trazar.
- Compras a través de sociedades pantalla o estructuras societarias complejas sin lógica económica.
- Compradores no residentes sin vínculo aparente con la zona.
- Operaciones muy por encima o por debajo del valor de mercado.
- Prisa injustificada por cerrar o desinterés por las condiciones del inmueble.
Detectar la señal es solo el principio: la ley te obliga a documentar qué viste, qué comprobaste y qué decidiste. La falta de documentación es, precisamente, la deficiencia que más se sanciona.
Cómo cumplir sin frenar la venta
El error habitual es pensar que cumplir significa entorpecer la operación o incomodar al cliente. No es así si tienes el proceso resuelto: identificación digital, screening automático en segundos y un expediente que se genera solo. SimplifiAML automatiza esta parte operativa para que la diligencia debida no dependa de hojas de cálculo ni te haga perder la operación.
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