Alquileres y PBC: cuándo tu inmobiliaria está obligada

Resumen en 30 segundos

→El Art. 2.1.l de la Ley 10/2010 fija el umbral en 120.000 € de renta total anual para que tu intermediación en alquiler quede sujeta a la norma.
→Si superas ese umbral, tienes las mismas obligaciones que en una compraventa: identificar al cliente, verificar el titular real (Art. 4) y conservar documentación 10 años (Art. 25).
→Incumplir estas obligaciones puede acarrear multas que arrancan en 60.000 € según el Art. 57 de la misma ley.

El error más común en agencias inmobiliarias

Muchas agencias inmobiliarias entienden que la Ley 10/2010 solo les afecta en compraventas. Alquilan locales comerciales, naves industriales o viviendas de lujo pensando que «eso es otra cosa». Pero la ley no distingue entre comprar y arrendar: distingue entre superar o no un umbral económico.

Si tu agencia intermedia en alquileres con una renta total anual igual o superior a 120.000 €, eres sujeto obligado en esa operación. Y si no cumples, el SEPBLAC puede inspeccionarte y sancionarte exactamente igual que si hubieras gestionado una compraventa sin identificar al comprador.

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Qué dice exactamente la ley

El Art. 2.1.l de la Ley 10/2010 incluye como sujetos obligados a:

> «Los agentes de la propiedad inmobiliaria y quienes ejerzan profesionalmente actividades de agencia, comisión o intermediación en la compraventa de bienes inmuebles o en arrendamientos de bienes inmuebles que impliquen una transacción por una renta total anual igual o superior a 120.000 euros.»

Dos elementos clave de este texto:

«Renta total anual»: se calcula sumando todas las mensualidades del contrato proyectadas a doce meses, no el importe total del contrato plurianual.

«Intermediación»: la obligación recae sobre quien actúa como intermediario profesional, no sobre el propietario que alquila directamente sin agencia.

Cómo calcular si superas el umbral

Ejemplo 1 — Local comercial (sí supera el umbral)

Una agencia intermedia en el alquiler de un local en el centro de Madrid. La renta pactada es de 11.500 € al mes.

Renta mensual: 11.500 €
Renta anual: 11.500 × 12 = 138.000 €
Resultado: supera los 120.000 € → la operación está sujeta a la Ley 10/2010.

Ejemplo 2 — Vivienda de lujo (sí supera el umbral)

Una agencia gestiona el alquiler de una villa en Marbella por 3.500 € semanales durante un contrato anual.

Renta semanal: 3.500 €
Renta anual: 3.500 × 52 = 182.000 €
Resultado: supera los 120.000 € → sujeto a la ley.

Ejemplo 3 — Vivienda estándar (no supera el umbral)

Una agencia alquila un piso residencial por 900 € al mes.

Renta anual: 900 × 12 = 10.800 €
Resultado: no supera los 120.000 € → esta operación concreta no activa las obligaciones PBC.

Contratos plurianuales: cómo se calcula

El umbral siempre se mide sobre la renta anual, no sobre el importe total del contrato. Un contrato de cinco años con renta de 800 € al mes suma 48.000 € en total, pero su renta anual son 9.600 €: no supera el umbral. Por el contrario, un contrato de un año con renta de 12.000 € mensuales suma 144.000 € anuales y sí lo supera.

Qué obligaciones se activan cuando superas el umbral

Cuando una operación de alquiler supera los 120.000 € anuales, tu agencia debe aplicar, como mínimo, las medidas ordinarias de diligencia debida:

Identificar formalmente al arrendatario y al arrendador (Art. 3 Ley 10/2010): nombre completo, DNI/NIE/pasaporte, domicilio.
Identificar al titular real (Art. 4): si el arrendatario es una sociedad, debes identificar a las personas físicas que controlan más del 25% del capital o la dirección.
Conocer la actividad económica del cliente y el origen de los fondos destinados al pago de la renta, especialmente si es una empresa o un no residente.
Conservar toda la documentación durante un mínimo de 10 años (Art. 25).
Comunicar al SEPBLAC si detectas indicios de blanqueo o financiación del terrorismo (Art. 18).

Si el cliente presenta perfil de mayor riesgo — por ejemplo, es una sociedad extranjera, proviene de un país de la lista gris del GAFI o ha dado señales de alerta — deberás aplicar medidas reforzadas según el Art. 11.

¿Cuál es tu riesgo real?

Si tu agencia gestiona alquileres de locales comerciales, naves, oficinas o viviendas de alto standing con rentas superiores a 10.000 € al mes, estás en el ámbito de aplicación de la ley en esas operaciones. No tener un procedimiento de identificación ni ficha de cliente documantada en esos contratos es un incumplimiento que el SEPBLAC puede detectar en cualquier inspección. La multa por infracción grave comienza en 60.000 € (Art. 57), independientemente del tamaño de tu agencia.

Cómo SimplifiAML resuelve esto

SimplifiAML es el asistente PBC con IA de Cumplifai, diseñado para que agencias inmobiliarias cumplan la Ley 10/2010 sin necesidad de un equipo legal:

Calcula si una operación supera el umbral y activa automáticamente el flujo de diligencia debida correspondiente.
Genera la ficha de cliente con todos los campos exigidos por la ley (identificación formal, titular real, actividad económica).
Screening automático contra listas de sanciones, PEPs y RCAs: OFAC, UE, ONU, HMT, SECO, FBI, impulsado por SimpliData.
Conservación documental con trazabilidad de 10 años y acceso inmediato si el SEPBLAC lo solicita.
Alertas sobre señales de riesgo en el perfil del arrendatario para que actúes antes de firmar el contrato.

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Fuentes

Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo — BOE — https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2010-6737 — 28 abr 2010
SEPBLAC — Sujetos obligados — https://www.sepblac.es/es/ — consultado jun 2025